자원으로서 주택은 자본주의 사회에서 부동산 시장을 통해 상품화, 임대용, 자가 소유용 주택 및 상업용 부동산이 되며 배분된다. 이 시장에는 임대용·자가 소유용 주택 및 상업용 부동산이 존재한다. 자본주의 하에서 획득할 수 있는 주택 유형이나 품질은, 다른 상품들처럼 시장에서 결정된 주택 비용의 감당 여부, 즉 구매자의 지불능력에 달려 있다. 다른 모든 소비재 구입과 마찬가지로, 주택 상품을 구입할 때에도 이자를 지불하는 조건으로 자금을 지원하는 금융기관을 이용할 수 있다. 그러나 미국 개인 주택의 경우, 융자의 공급, 즉 모기지(mortgage)에 대한 제도적 틀은 상당히 복잡하다. 모기지는 은행 업계 일반의 통상적 규정에 더해, 정부의 규제를 받는다. 게다가 모기지에는, 자가 소유든 임대든(둘 다 주택 ‘보유권(tenure)'의 유형이다), 지불능력 범위 내 지역의, 지불능력 범위 내 주택에 거주해야 한다는 근본적인 제한이 붙는다. 미국과 여타 자본주의 국가들 사이에는 제도상 차이가 한 가지 있다. 미국 연방정부는 융자금의 이자 상환액 전부에 대해 세전 공제 혜택을 부여하기 때문에, 단독주택 구입에 대해 정부가 보조금을 지급한다고 볼 수 있다. 이는 역으로, 임차인에게는 그에 상응하는 조세감면 규정이 없기 때문에 자동적 차별이기도 하다.

영국의 주택 환경도 미국과 유사한 방식으로 복잡하지만, 다른 국가들처럼 접근 가능성과 지불능력의 문제를 둘러싼 격렬한 논쟁이 진행 중이다. 영국에서 사회주택(social housing)은 임차인이 거주하는 주택의 주요 공급자다.¹⁾ 신규 공공주택(public housing)은 무시할만한 수준이며, 대부분의 공공주택은 현재 지방 당국으로부터 공공 주택 공사들에게 이양되는 수순을 밟고 있다. 1982년 영국의 주택 소유는 58%의 자가 거주, 10.8%의 민간 임대, 2.2%의 사회주택, 그리고 29%의 공공주택으로 구성되었다. 2002년 위의 수치들은 각각 69.8%, 9.7%, 6.6% 및 13.8%로 바뀌었다(www.odpm.gov.uk).

경제협력개발기구(OECD: Organization for Economic Co-Operation and Development) 가 최근 주목했듯이, 영국의 주택시장에서 자가 거주 부문은 경제 성장의 근원이면서 경제 불안정성의 근원이기도 하다(OECD, 2004). 현재의 평균 주택가격은 평균 소득의 5.2배에 이르고 있는데 반해. 장기적 평균은 3.5배 정도이다. 영국의 주택 소유자들은 현재 주택가격과 모기지 부채(mortgage debt) 사이의 차액-미국의 경우 순자산액(equity)에 해당하는 액수를 대출받음으로써 자신의 주택자산을 활용하고 있다. 이것은 특히 잉글랜드 동남부(영국에서 가장 부유한 지역) 같은 지역에서 높은 소비수준을 유지하는 중요한 원천이었다. 영국 재무성(the Treasury)에 제출된 용역 보고서에 따르면, 영국의 실질 주택가격은 장기적으로 꾸준히 상승해 지난 30년간 매년 평균 2.4%씩 올라, 지불 능력의 문제가 심각하게 되었다. 실질 주택가격의 평균 상승률을 1.8%로 안정시키기 위해서는, 잉글랜드에서 매년 신규 주택 7만 채가 필요하며, 유럽 연합의 평균인 1.1%의 실질가격 상승률에 맞추려면 매년 12만 채의 신규 주택을 건설해야 한다(HM Treasury, 2004). 1990년대 초반 모기지 부채에 대한 조세 감면을 폐지했어도, 영국의 주택가격은 꾸준히 상승하여 주택은 여전히 영국 개인 자산의 지배적인 형태이다.

도시에서 토지의 가치는 자원으로서 내재된 가치가 아니라 위치에 따라 결정되기 때문에, 주택의 유형과 위치에 대한 지불능력이, 대출을 받았든 아니든, 직접적으로 대도시의 인구 분포에서 공간적 불평등을 규정한다. 부동산 시장이 창출하는 구별(distinctions)은 부와 빈곤이라는 하나의 단순한 대조보다 훨씬 복잡한 문제이다. 주택가격의 상당한 편차는 대도시권 전역에서 사람들을 세밀하게 여과하는 과정이다. 예컨대 미국 교외의 주거 지역에서는 개발업자들의 관행 때문에, 단독 주택은 단지 2만 달러의 가격 차이를 두고 구역별로 배열된다. 예를 들어, 20만 달러 범위에서 살 만한 주택을 찾는 가족이 있다면, 가격이 22만 달러에서 시작하는 교외의 어떤 구역에서는 주택을 구입할 수 없게 된다. 군집화(clustering)는 임대 시장에서도 형성된다. 특정한 빌딩이나 아파트 단지 내에서 임대료의 차이는 극히 적다. 어느 한 지역에서 주택을 구할 수 없는 사람들은 그들이 감당할 수 있는 지역을 찾을 때까지 계속해서 장소를 물색해야 한다. 요약하면, 자본주의에서 민간 부동산 시장은 지불능력에 따라 주택을 할당하고 건설 및 개발업자들은 주택을 유사 가격 단위로 묶어 군집화하기 때문에 개별 가구는 소득에 따라 권역 전체에 걸쳐 분리(segregation)된다. 이러한 주택의 군집화(clustering)는 공간배치의 특성이 아니라 미국 주택 부동산 시장에 내재된 특징이다.


1) 사회 주택(social housing)은 국가나 사회단체, 혹은 이 둘이 공동으로 소유해 낮은 가격으로 임대하는 주택을 총칭하는 용어이며, 공공주택(public housing)은 이 중에서도 특히 중앙 정부나 지방 정부 당국이 소유해 임차하는 주택이다. 영국에서 공공주택은 흔히 카운슬 하우징(council housing)이라고 부르는데, 1950년대 이래 꾸준하게 확대되었지만, 1979년 보수당 집권 후 대처 정부는 이를 축소하고 민간에게 이양하는 정책의 선회를 단행하였다.


<참고문헌>
Dorling, D. 2003. ‘Housing Wealth and Community Health: Explanations for the Spatial Polarisation of Life Chances in Britain.’
http://www.lancs.ac.uk/fss/apsocsci/hvp/projects/dorling.htm accessed 15 June 2004.
H.M. Treasury, 2004. ‘Delivering Stability: Securing our Future Housing Needs’ London: Stationery Office. ‘Housing Associations’ www.odpm.gov.uk.
Peattie, L. and J. Aldrete-Hass, 1981. ‘Marginal Settlements in Developing Countries’ Annual Review of Sociology 7: 157-75.
‘Housing Problems’, www.ruralhome.org, accessed 25 June 2003.
‘Substandard Housing Defined’, www.rental-housing.com/rental/substandard.htm accessed 25 June 2003.
United Nations Center for Human Settlements (UNCHS), 1996. An Urbanizing World. Oxford, UK: Oxford University Press
United Nations Center for Human Settlements (UNCHS), 1999. Basic Facts on Urbanization. Nairobi, Kenya: UNCHS Habitat.
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M. 고트디너와 레슬리 버드 저, 남영호, 채윤하 역, 도시인문학총서 16, <도시연구의 주요개념>(라움, 2013), pp.97-106

작성자: 신재진(서울시립대학교)